അബുദാബിയിലെ പുതിയ പ്രോപര്‍ട്ടി നിയമം. നിര്‍മ്മാണ പദ്ധതി മുടങ്ങിയാലും നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് പണം നഷ്ടപ്പെടില്ല.

 

abu

 

അബുദാബിയിലെ വസ്തുവകകളുടെ ക്രയവിക്രയങ്ങളെ നിയന്ത്രിക്കുന്ന പുതിയ നിയമം ജനുവരി ഒന്ന് മുതല്‍ നിലവില്‍ വന്നു. 2015  ലെ മൂന്നാം നമ്പര്‍ നിയമമായിട്ടാണ് പുതിയ പ്രോപെര്‍ട്ടി നിയമം പുറത്തിറക്കിയത്. കഴിഞ്ഞ ജൂണ്‍ 30 ന് ഔദ്യോഗിക ഗസറ്റില്‍ പ്രസിദ്ധീകരിക്കുകയും ചെയ്തു.
യു.എ.ഇ തലസ്ഥാനത്തെ ഭൂമിയെ സംബന്ധിക്കുന്ന ഇടപാടുകളില്‍ ഇതോടെ പുതിയ അദ്ധ്യായം ആരംഭിച്ചിരിക്കുകയാണ്. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നിക്ഷേപിക്കുന്നവരുടെയും വസ്തുവകകള്‍ വാങ്ങുന്നവരുടെയും അവകാശങ്ങളെ ഊന്നിപ്പറയുകയും അതെ സമയം വസ്തുവകകളുടെ ഇടപാടുകള്‍ക്ക് സുതാര്യവും വ്യക്തവുമായ നിബന്ധനകള്‍ കൊണ്ട് വരികയും ചെയ്തു എന്നുള്ളതാണ് ഈ നിയമത്തിന്റെ പ്രത്യേകത.
അബുദാബിയിലെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വിഭാഗത്തിലെ നിയമം കര്‍ക്കശമാക്കാതിരുന്ന പല കാര്യങ്ങളിലും ഈ നിയമം നിബന്ധനകള്‍ ഏര്‍പ്പെടുത്തുന്നുണ്ട്. ഉദാഹരണമായി അബുദാബി മുനിസിപ്പാലിറ്റിയുടെ മുനിസിപ്പല്‍ അഫയേഴ്സ് വകുപ്പിലൂടെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ബ്രോക്കര്‍മാര്‍, പ്രോപര്‍ട്ടി സര്‍വേയര്‍മാര്‍, വസ്തു വകകളുടെ മൂല്യം കണക്കാക്കുന്ന പ്രോപെര്‍ട്ടി വാല്യൂവേഴ്സ്, പ്രോപെര്‍ട്ടി ഡവലപ്പര്‍മാര്‍ എന്നിവര്‍ക്ക് ഈ നിയമത്തിലൂടെ ലൈസന്‍സുകള്‍ നല്‍കുന്ന രീതി വരുന്നതോടെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വിഭാഗം കൂടുതല്‍ നിയമ ബന്ധിതമാകുന്നു.
വസ്തു വാങ്ങുന്ന ആള്‍ക്കും വില്‍ക്കുന്ന ആള്‍ക്കും ചില നിബന്ധനകള്‍ക്ക് വിധേയമായി അവര്‍ തമ്മില്‍ ഏര്‍പ്പെട്ടിട്ടുള്ള കരാര്‍ റദ്ദാക്കാമെന്നും കൊടുത്ത പണം തിരിച്ചു ലഭിക്കുമെന്നുള്ള നിയമ വകുപ്പുകളാണ് ഈ നിയമത്തിന്റെ മറ്റൊരു പ്രത്യേകത. നിര്‍മ്മാണം ആരംഭിക്കുന്നതിനു മുന്‍പുള്ള ഓഫ് പ്ലാന്‍ വില്പ്പനകള്‍ക്ക് മാത്രമേ ഈ നിബന്ധന ബാധകമാകൂ എന്ന പോരായ്മയും നിയമത്തിനുണ്ട്. വകുപ്പ് 17 ഇതില്‍ വളരെ പ്രസക്തമാണ്. ഒരു നികഷേപകനോ (Investor), നിര്‍മ്മിതാവോ (Developer)  തങ്ങളുടെ കരാറിന് അനുസൃതമായി പ്രവര്‍ത്തിക്കുന്നില്ലെങ്കില്‍ ഓഫ് പ്ലാന്‍ കരാറുകള്‍ റദ്ദാക്കാം. തെറ്റ് കണ്ടു പിടിച്ചതിനു ശേഷം പ്രസ്തുത നിബന്ധന പാലിക്കാതിരുന്നത് തിരുത്തണം എന്നു കാണിച്ചു കൊണ്ട് നോട്ടീസ് അയച്ചിട്ടും തിരുത്താന്‍ പറ്റാത്ത അവസരങ്ങളിലാണ് കരാര്‍ റദ്ദാക്കാന്‍ അവസരമുണ്ടാകുക.
ഉദാഹരണമായി ഘട്ടം ഘട്ടമായി പണം നല്‍കുമ്പോള്‍ അതിനനുസൃതമായി നിര്‍മ്മാണ ജോലികള്‍ തുടങ്ങാന്‍ ഡെവലപ്പര്‍ക്ക് സാധിക്കാതിരിക്കുക, കരാറിന് അനുസൃതമായല്ലാതെ നിര്‍മ്മാണം നടത്തുക തുടങ്ങിയ അവസരങ്ങളില്‍ കരാറുകള്‍ റദ്ദാക്കാം. കൂടാതെ അബുദാബി മുനിസിപ്പാലിറ്റിയുടെ മുനിസിപ്പല്‍ അഫയേഴ്സ് വകുപ്പിന് പ്രസക്തമെന്നു തോന്നുന്ന മറ്റു കാരണങ്ങള്‍ ഉണ്ടെങ്കിലും കരാര്‍ റദ്ദാക്കാം.   
നിര്‍മ്മാണം പരസ്പരം ധാരണയില്‍ എത്തിയ സമയത്തെക്കാള്‍ വളരെ വൈകിയാലും ഓഫ് പ്ലാന്‍ കരാറുകള്‍ റദ്ദാക്കാം. കരാരനുസരിച്ചുള്ള നിര്‍ദ്ദിഷ്ട സമയത്തിനുള്ളില്‍ നിര്‍മ്മാണം തുടങ്ങിയിട്ടില്ല എങ്കില്‍ നിയമത്തിലെ വകുപ്പ് 25 പ്രകാരം പ്രസ്തുത പദ്ധതിയിലെ ചുരുങ്ങിയത് അഞ്ചു ശതമാനം പേരെങ്കിലും കൂട്ടായി മുനിസിപ്പല്‍ അഫയേഴ്സ് വകുപ്പിന് പരാതി നല്‍കിയാല്‍ പുതിയ നിയമ പ്രകാരം കരാര്‍ ലംഘനം നടത്തിയവര്‍ക്ക് എതിരായി നടപടിയെടുക്കാം. ഈ പരാതിയിന്മേല്‍ വകുപ്പ് അന്വേഷണം നടത്തുകയും മതിയായ കാരണങ്ങലാളല്ല നിര്‍മ്മാണം വൈകുന്നത് എന്ന് ബോധ്യപ്പെട്ടാല്‍ ഡവലപ്പര്‍ക്ക് എതിരെ നടപടിയെടുക്കാം. ഇക്കാരണത്താല്‍ പദ്ധതിയുടെ അനുമതി റദ്ദാക്കാനും വകുപ്പിന് അധികാരമുണ്ട്‌.
ഇത്തരത്തില്‍ നിര്‍മ്മാണം ആറു മാസത്തില്‍ കൂടുതലായി വൈകിയാല്‍ നിക്ഷേപകന് മതിയായ നഷ്ട പരിഹാരം നല്‍കാന്‍ മുനിസിപ്പല്‍ അഫയേഴ്സ് വകുപ്പിന് നടപടിയെടുക്കാം. ഇക്കാര്യം വകുപ്പ് 26  ഉറപ്പു വരുത്തുന്നു.
എന്നാല്‍ ഇവിടെ ഡവലപ്പര്‍ക്കും അനുകൂലമായ നിയമ പരിരക്ഷയുണ്ട്. നിര്‍മ്മാണം വൈകിയത് തന്‍റെ നിയന്ത്രണത്തില്‍ ഉള്ള കാര്യങ്ങള്‍ കൊണ്ടല്ല എന്ന് തെളിയിക്കാന്‍ സാധിച്ചാല്‍ ഈ പിഴ നല്‍കുന്നതില്‍ നിന്നും അയാള്‍ക്ക്‌ രക്ഷപ്പെടാവുന്നതാണ്. അതായത് നിര്‍മ്മാണത്തിന് ഉദ്ദേശിച്ച സ്ഥലം പൊതു ഉദ്ദേശത്തിനു വേണ്ടി സര്‍ക്കാര്‍ ഏറ്റെടുക്കുകയോ അല്ലെങ്കില്‍ അധികൃതര്‍ നല്‍കിയ നിര്‍മ്മാണ പ്ലാനിന് നല്‍കിയ അനുമതിയില്‍ മാറ്റങ്ങള്‍ വരുത്തുകയോ ചെയ്താല്‍ നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് പര്‍ച്ചേസ് എഗ്രിമെന്‍റ് റദ്ദാക്കാന്‍ അനുമതി ലഭിക്കില്ല.
മതിയായ കാരണമില്ലാതെ നിര്‍മ്മാണം അനന്തമായി നീണ്ടു പോകുകയും നിര്‍മ്മാണം വൈകുന്ന പ്രശ്നത്തിനു പരിഹാരം കാണാന്‍ സാധിക്കാതെ വരികയും ചെയ്‌താല്‍  മുനിസിപ്പല്‍ അഫയേഴ്സ് വകുപ്പിന് പ്രസ്തുത ഡവലപ്പറുടെ ഇക്കാര്യത്തിനായി തുടങ്ങിയ എസ്ക്രോ അക്കൌണ്ടില്‍ നിന്നും പണമെടുത്ത് നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് നല്‍കുന്നതിനുള്ള അനുമതി നല്‍കാം. ഇതിനു നിയമത്തിലെ വകുപ്പ് 26 അനുമതി നല്‍കുന്നു.
pravasicorner.com
ഈ നിയമം നിലവില്‍ വരുന്നതിനു മുന്‍പായി അബുദാബിയില്‍ എസ്ക്രോ നിയമം ഉണ്ടായിരുന്നില്ല. (ദുബൈ എസ്ക്രോ നിയമ പരിരക്ഷ 2007 ല്‍ തന്നെ നടപ്പാക്കിയിരുന്നു.) പുതിയ നിയമത്തില്‍ ഈ നിയമ പരിരക്ഷ കൂടി ഉള്‍പ്പെടുത്തിയതോടെ നിക്ഷേപകരുടെ പണം നഷ്ടമാവില്ല എന്ന് ഉറപ്പു വരുത്താന്‍ സാധിച്ചിട്ടുണ്ട്. അതായത് പുതിയ നിയമ പ്രകാരം ഒരു പദ്ധതിക്ക് അനുമതി ലഭിക്കുന്നതിനായി അവര്‍ ബന്ധപ്പെട്ട ബാങ്കില്‍ ഒരു എസ്ക്രോ അക്കൌണ്ട് കൂടി ആരംഭിക്കേണ്ടതുണ്ട്. അതില്‍ ആ പദ്ധതിയുടെ മാനെജ്മെന്റിന്‍റെ വിവരങ്ങള്‍ ഉണ്ടായിരിക്കണം. അതോടെ അവര്‍ക്ക് പദ്ധതിയുമായി ബന്ധപ്പെട്ടു പല ഉത്തരവാദിത്വങ്ങളും ഉണ്ടാകുന്നു.
ബാങ്കിനും ഇക്കാര്യത്തില്‍ ഉത്തരവാദിത്വമുണ്ട്. പ്രസ്തുത അക്കൌണ്ടില്‍ ഉള്ള പണം ഈ നിര്‍ദ്ദിഷ്ട കാര്യത്തിനു വേണ്ടി മാത്രമേ ഉപയോഗിക്കാന്‍ പാടുള്ളൂ എന്നതിനാല്‍ ചുരുങ്ങിയ പക്ഷം പദ്ധതിക്ക് എന്ത് തന്നെ സംഭവിച്ചാലും നിക്ഷേപകരുടെ മുടക്കിയ പണം തിരികെ ലഭിക്കുമെന്ന് ഇതിലൂടെ ഉറപ്പു വരുത്താന്‍ സാധിക്കുന്നു. 

 

You may have missed

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.